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最近巴菲特的合夥人［查理孟格］突然跑出來警告，美國的商業不動產正在惡化，結果現在越來越多分析師紛紛跳出來說，如果利率繼續攀高的話，這塊真的有點危險，因為這部分的貸款很多都集中於中小型銀行，如果倒帳的話會有連鎖效應。
假如你有再追蹤巴菲特持股的話，你會知道他現在幾乎清光了銀行持股，只留下美國銀行(BOA)，但是美國銀行下跌，也不見巴菲特逢低加碼買更多，假如他們不是刻意要放消息的話，哪麼確實看法是較偏悲觀的。
圖片授權:達志影像/路透
大家都應該知道，今年以來已經有三家美國的銀行倒閉了，昨日，又有兩家地區性銀行股價出現重挫了，就跟之前倒閉的三家銀行走的劇情都一樣:
股價先跌
真的要倒了
政府接管
被另一家銀行接管
商業不動產的風險到底多高，我們來看兩組數據。
數據#1 誰貸款給商用不動產?
根據聯準會最新數據，目前全美商用不動產貸款總額約2.9兆美元，不過其中有1.9兆美元是中小型銀行貸款出去的。換句話說，美國商業不動產的壓力全部集中在中小型銀行身上。
數據#2 誰曝險最多在商用不動產?
再來看銀行本身的曝險狀況，根據摩根史坦利統計，商用不動產貸款總額佔大型銀行的資產比重約13%，不過佔中小型銀行比重卻高達40%。而其中大約有1/3的貸款會在2025年之前到期需要還款或是再融資。
貸款高就算了，疫情之後美國商用不動產風雲變色，價格開始出現滑落。如下圖BIS國際清算銀行統計，全美的商用不動產價格在疫情爆發後就開始下跌，利率攀高之後的下跌趨勢也越來越明顯。
所以這個風險在於，假如貸款利率很高，而商用不動產的使用率、租金或者價格都在下跌的話，那麼等到這些貸款要到期之前，可能就有大量的商業不動產被拋售甚至斷頭，不見得會發生但卻是一個可能的路徑。
這就是為何昨日美股大跌、銀行股重挫的原因，因為周四聯準會將召開利率會議(FOMC)，目前市場預期將升息一碼，大家很想知道未來升息速度有沒有可能放緩(鴿派言論)，如果沒有的話，這個隱憂可能會不時的浮上檯面，將有越來越多銀行股重挫。
在危機還沒爆發之前就被市場提起，其實對投資市場來說是一件好事，因為大家就會提早去因應，最後反而沒事會發生。
但是無論如何，這個區塊的潛在風險正在升高，會不會引發連鎖效應，確實是投資人需要關注下去的新事件。
