2025年2月21日(優分析產業數據中心)
中國政府自2024年以來推出多項穩定房地產市場的措施，但至今收效甚微。分析師認為，若要真正解決當前房市困境，政府可能需要大規模直接收購閒置住宅，以減少市場上的空屋庫存，避免房價進一步下跌。
2024年5月，中國人民銀行宣布啟動總額3,000億元人民幣的再貸款計畫，希望能夠促成5,000億元貸款，供地方政府主導的企業購買閒置房屋並轉為可負擔住宅。
政府期望這項計畫能夠降低市場上的未售房產庫存，改善開發商的現金流，進而促進停工項目的復工，達成市場良性循環。然而，截至2024年9月底，該計畫的資金僅動用了160億元，遠低於預期。
根據市場觀察人士的分析，這一計畫設計時未充分考慮國有企業在財務及營運上的限制，使得執行難度提高。目前市場仍充斥大量未售房屋，若不加速去庫存，房地產市場的低迷狀態恐將持續。
房價下跌帶來經濟風險？
中國房價的持續下滑已對經濟產生負面影響。房價下跌使得家庭財富縮水，進而影響消費意願，這可能進一步加劇經濟增長放緩和通縮風險。
目前，北京正處於與華盛頓的貿易戰之中，經濟壓力加劇，若房地產市場無法有效回穩，將對整體經濟構成更大挑戰。
根據摩根士丹利中國首席經濟學家Robin Xing的估算，中國需要在兩年內實施約10兆人民幣的改革措施，以避免通縮。
其中，房地產市場至少需要3兆人民幣的投資，以降低30大城市約300萬套未售新建住宅的庫存。他強調，政府應該透過財政計畫購買這些房產，而不應該受限於財務回報的考量。
國有企業面臨的財務挑戰
目前，中國房地產市場的供給遠超需求，加上人口結構變化，導致租金報酬率持續下降，普遍低於2%。即使不考慮空置風險，國有企業的融資成本仍然難以負擔這些收購計畫。
根據政策設計，人民銀行的再貸款工具以1.75%的利率提供給商業銀行，而銀行通常會加上約50個基點的風險溢價，使得最終貸款利率高於2.25%。
為了使財務可行，國有企業在市場上的出價往往比市價低40%以上，但開發商對此報價普遍拒絕。即便資金短缺，開發商仍希望政府最終會推出更有利的救市政策，因此選擇堅持不降價。
瑞銀大中華地區房地產研究主管John Lam指出：「如果開發商以五折價格將建案賣給地方政府，那麼該區域的房主會如何看待自己房屋未來的價格？當政府認為這些房產價值僅剩一半時，消費者是否會更急於出售手中的房屋？」
地方政府回購閒置土地進展緩慢
除了再貸款計畫，政府另一項房地產救助措施是允許地方政府使用特別債務回購開發商手中的閒置土地。
但這一政策推動也十分遲緩。開發商表示，政府官員只願意購買具有高回報潛力的地塊，而對於市場價值較低的土地則興趣不大。
根據中國房產信息集團2024年2月12日發布的報告，該計畫目前已知的回購交易僅涉及7座城市，總金額為171億元，規模仍然有限。
一名不具名的開發商指出：「如果我的土地資質良好，我完全可以在市場上出售，根本不需要依賴這種特別債務計畫。」
政策調整的可能性？
除了財務問題，該計畫還面臨實際執行上的挑戰。許多國有企業希望購買已完工且完全空置的項目，以降低物業管理成本。
但中國房地產市場的主要開發模式是「預售制」，許多項目在完工前就已經售出，因此完全符合條件的可回購住宅數量極為有限。
高盛中國房地產研究主管Wang Yi表示，即使降低貸款利率，現行計畫仍難以克服這些營運障礙。他認為，與其依賴現有的再貸款計畫，政府應該推動「城市老舊區改造」計畫，這可能是減少市場庫存的更有效方式。
摩根士丹利的Xing和瑞銀的Lam都認為，中央政府應考慮更直接地介入，購買房屋並不受財務回報的限制。
但Lam也指出，若政府不再考量國有資產的虧損問題，可能會引發更嚴重的道德風險，使市場進一步混亂。因此，他認為政府全面接管市場的可能性仍然很低。
