2024 年第二季度,美國工業房地產需求總計 4,300 萬平方英尺,較上一季成長 53%,脫離第一季的谷底。不過儘管需求有所上升,但仍遠低於供給的 1.23 億平方英尺的建築竣工面積,已經連續六季供給大於需求,美國工業空置率攀升 34 個基點達 6.4%,其中南部地區的空置率最高,達到 7.8%,就數據觀察,全國所有地區的空置率上升速度已開始放緩,預計需求端與新增供應之間的差距將在 2024 年下半年縮小。
(資料來源 : Colliers,優分析整理)
從各地區的數據進行觀察,新的供應空間推動了空置率的上升,洛杉磯空置率為4.6%,同比上升240個基點;芝加哥空置率為4.8%,上升20個基點;紐約市空置率為4.9%,上升173個基點;達拉斯空置率為9.8%,上升281個基點;亞特蘭大空置率為7.8%,上升237個基點。
(資料來源 : Colliers)
過去八個季度內,全美共完成了11億平方英尺的新工業空間供應,在這些季度中,美國工業地產的空置率持續上升,從2022年中期的3.6%上升到第二季度結束時的6.4%,上升了287個基點,同比來看,空置率在西部地區上升最多,上升了278個基點,而在中西部地區上升最少,上升了74個基點。南部地區的空置率最高,達到7.8%。
這一放緩是由於供應量創紀錄、建設貸款條件,如利率和貸款審批標準影響開發商的建設活動,其中貸款條件收緊,開發活動將減少,加上經濟不確定性,如通貨膨脹、利率變動、政策變化或貿易戰使經濟不確定性高時,企業可能會延遲或取消擴張計劃。
製造業回流將對工業房地產供應成為復甦關鍵
最近幾年的新項目多為製造設施,從2018年至2021年,製造業占每年新開工面積的7-8%。2022和2023年,製造業占比躍升至超過13%,2024年迄今占比為16.1%,2025年製造業將推動工業部門,其中大部分支出用於半導體廠。
從美國人口普查局的數據顯示,製造業開發的激增。 5月,製造設施的年化建設支出總額達到2341億美元,比兩年前的支出多一倍多,5月份的數字同比增長20.3%,環比增長1.3%。