2025年2月19日(優分析產業數據中心)
根據中國國家統計局的最新數據，今年1月中國新建住宅價格持平，顯示出房地產市場需求仍然低迷，政府的各種振興措施尚未帶來明顯成效。根據計算，這已經是連續第二個月新房價格沒有成長。此外，與去年同期相比，新房價格下降5.0%，雖然跌幅較上月的5.3%略有收窄，但市場依然處於低迷狀態。
房地產市場自2021年以來持續低迷，分析師認為市場的復甦將是一個漫長的過程，原因包括高庫存、需求持續疲弱，以及人口長期下降的趨勢。
野村證券在最新的研究報告中指出：「2025年房價持續下跌，進一步支持我們長期以來的觀點，即中國房地產危機尚未結束，財政體系需要進行改革。」
政府紓困措施成效有限？
📌2024年中國未售出的新建住宅總面積達到3.9億平方公尺，較前一年增加16.2%。
📌新建案開工面積年減23.0%，顯示開發商對市場的信心仍然不足。
中國房地產市場的危機源於政府主導的去槓桿政策（為了降低房地產企業的債務風險，限制開發商過度借貸的一系列措施），導致許多開發商無力償還債務，甚至無法完成預售住宅的建設。這一連串的問題導致房屋銷售大幅下降，市場信心低迷。
目前，許多地方政府對新房價格進行非正式指導，限制開發商的價格調整幅度，使得新房價格難以真實反映市場需求。不過，根據中國房地產協會的報告，已有十多個城市（主要是中小型城市）宣布放寬或取消新房價格限制，試圖刺激市場活力。
然而，地方政府試圖透過購買未售出房屋並改為社會住宅的方式來降低庫存，但二手房市場供應量仍然龐大，影響新房市場的回暖速度。
二手房價格大跌，市場何時回溫？
今年1月，二手房價格年減幅分別為：
🔹一線城市：5.6%
🔹二線城市：6.0%
🔹三線城市：8.2%
與新房市場的價格持平不同，二手房市場則持續面臨價格下跌的壓力。根據中原地產分析師張大偉的數據，二手房價格自高點以來已下跌30%。
根據穆迪評級的估算，2024年二手房市場交易量占整體住宅交易的59%，較2022年大幅增加，並預計這一趨勢仍將持續。
穆迪評級表示：「若要讓房地產銷售恢復至更可持續的成長，我們需要看到收入預期轉向樂觀、房價趨勢穩定或回升，以及庫存下降，顯示出供應管理趨於合理。」
未來政策走向：更多支援措施？
為了穩定房地產市場，中國政府去年推出了一系列措施，包括降低房貸利率、降低最低首付要求，以及提供稅收優惠，以減少購房成本。這些措施在一定程度上減緩了新房價格的跌幅，但市場回溫仍需更多時間。
決策者已承諾今年將推出更多支持性政策。根據中國央行上週發布的貨幣政策執行報告，房地產市場被列為重點支持的領域之一，顯示政府對於市場復甦的關注與決心。
整體而言，中國房地產市場的復甦仍面臨諸多挑戰，未來的市場走勢將取決於政策效果、經濟環境以及購房者信心的回升。
