第二戶房貸放寬到7成，換屋真的變輕鬆了嗎？

2026年09月30日 17:06 - 優分析產業數據中心

圖片來源：由鉅亨網提供

「原本的房子住不下了，是不是該換一間大一點的？」對不少進入40歲左右的家庭來說，換屋往往不是因為想炒房，而是家庭進入了下一個階段。孩子出生、父母偶爾需要同住、工作地點改變，甚至只是原本買的兩房，已經逐漸不敷使用。而近期房貸政策出現調整，也讓不少原本正在觀望的換屋族重新開始計算。

央行於 2026 年 9 月 17 日宣布，自 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由原本 6 成調升至 7 成，主要考量之一，就是協助民眾因自己或家人自住需求而購買第 2 戶住宅。不過，第 2 戶購屋貸款目前仍不得有寬限期，而且實際核貸條件仍須視各銀行授信審核而定。

乍看之下，貸款可以多一成，換屋似乎容易不少。但從財務規劃角度來看，真正需要注意的反而是銀行願意借你多少，和你的家庭財務適合負擔多少，是完全不同的兩個問題。

一成貸款差很多，但別只看到少準備的自備款

假設今天準備購買一間總價 2500 萬元的房屋。在 6 成貸款成數下，最高貸款約 1500 萬元，自備款至少需要 1000 萬元；若貸款成數提高到 7 成，最高貸款可來到 1750 萬元，自備款則降至 750 萬元。光是自備款，兩者就相差250萬元。

對換屋家庭來說，這 250 萬元確實可能是一筆很重要的資金，尤其當舊屋尚未出售、新房又即將交屋時，資金調度壓力會明顯降低。但少拿 250 萬元現金出來，不代表這 250 萬元不用負擔，只是從原本的自備款，轉換成未來數十年的房貸。

如果以 1750 萬元房貸、30 年期、年利率 2.5% 作為簡單試算，每月本息攤還金額約 6.9 萬元，而且第2戶目前沒有寬限期，也就是貸款開始後，很快就必須直接面對完整的本金與利息支出。所以，換屋前真正要問的不是「現在可以貸7成了，我是不是買得起？」而是增加這筆房貸之後，家庭每月收支是否能夠維持平衡。

換屋族最容易低估的，其實是「兩間房同時存在」的時間

很多人在計算換屋預算時，會很自然地認為反正舊房之後會賣掉，但財務規劃最怕的，就是把未來會發生的事情，提前當成現在已經發生。畢竟房地產的變現性並不高，從開始出售、找到買方、簽約、過戶到真正收到款項，中間可能需要一段時間。如果市場熱度不高、物件條件不理想，時間甚至可能比原先預期更久。

而這段期間，家庭可能同時面臨舊屋房貸、新屋房貸、新屋自備款、裝潢家具、稅費，以及原本就存在的生活費、教育費、保險費與投資計畫。對高收入家庭而言，問題有時候甚至不是總資產不夠，而是資產很多，真正可以動用的現金卻不多。

例如一個家庭可能有 3000 萬元以上資產，但其中 2000 萬元是房地產，另外大部分資金又放在股票或 ETF。這時候如果突然需要數百萬元交屋款，常見的做法就是開始思考股票是不是先賣一部分？信貸能不能再借？保單可不可以拿來周轉？原本只是單純換一間房，最後卻可能牽動整個家庭的資產配置。

換屋族最容易忽略的，是整體資金配置

從完整財務規劃的角度來看，換屋並不是單純計算房價減掉房貸。至少要同時看四件事情。

第一筆，是新房需要多少資金

除了自備款之外，還有契稅、規費、仲介費、裝潢、家具及搬遷費用。尤其購買預售屋的人，常會覺得前期付款相對分散，但真正到了交屋階段，才發現短時間內需要準備的現金比想像中更多。

第二筆，是舊房什麼時候能轉換成現金

如果舊屋還沒出售，就不能過早把預估售屋所得全部納入新屋資金來源。比較穩健的方式，是先假設一段兩間房同時存在的期間，看看家庭是否仍有能力負擔。

第三筆，是每個月新的固定支出會變多少

根據內政部最新公布的 2026 年第 1 季房價負擔能力資料，全國房貸負擔率為 41.46%，也就是以中位數所得家庭購買中位數住宅估算，每月房貸支出占可支配所得已超過四成；新北市更達 55.30%。每個家庭條件當然不同，但這個數字提醒我們，房貸已經不是家庭支出中可以忽略的一小部分。如果換屋之後，房貸加上其他固定支出已經吃掉大部分收入，那麼未來只要遇到獎金減少、轉職、育兒、長照，甚至市場修正，就可能快速壓縮家庭的財務彈性。

第四筆，是買完房之後還剩多少流動資產

這往往是最容易被忽略的一筆。當換屋完成，不代表家庭未來就不會再有其他大額支出。像是裝潢追加、孩子教育費、父母照護、汽車汰換，甚至工作轉換或收入暫時中斷，都可能需要一筆能立即動用的資金。如果為了湊足自備款，把存款幾乎用完，又同時大量賣掉股票、基金等投資資產，雖然房子順利買下來了，家庭帳面上的總資產可能仍然很高，但真正可以隨時調度的現金卻很少。

最怕的不是房子買不起，而是買完後只剩房子

台灣家庭普遍重視房地產，對很多人來說，買房也是人生重要的資產累積方式。但從資產配置角度來看，如果一個家庭 80%、甚至 90% 的資產都集中在房地產，就會產生資產很多，但流動性不足。房子價值 2500 萬元，不代表明天需要 300 萬元時，就可以立刻拿出 300 萬元。

如果家庭為了換屋，把存款全部投入自備款，又把股票大量賣掉，甚至連原本準備退休、教育或緊急預備金的資金都動用，帳面上的資產總額或許沒有減少太多，只是從「現金＋股票」轉成「房屋」，但家庭真正能夠調度的資源，反而可能變少。

因此在規劃換屋時，除了房貸之外，也要同步檢視現金部位、投資資產、保險、未來幾年的大額支出，以及家庭收入的穩定程度。因為房子從來不是獨立存在的資產，它一定會影響家庭其他財務目標。

房貸可以貸更多，是資金彈性，不是購屋預算自動增加

這次第 2 戶房貸成數由 6 成提高到 7 成，對真正有換屋需求的家庭而言，確實增加了資金運用空間。但更高的貸款成數，不應該直接被解讀成原本只能買 2000 萬元，現在可以買貴一點。更適合的思考方式是原本必須一次拿出去的資金變少了，我們該怎麼利用這份資金彈性？可能是留下較充足的緊急預備金，可能是避免在市場低點被迫賣掉投資資產，也可能是保留孩子教育、父母照護或退休準備需要的資金。好的房地產規劃，並不是把銀行願意提供的額度全部用滿。而是在買下房子的同時，家庭依然保有足夠的現金流、流動資產與面對意外的能力。

換房不是只換一間房，而是重新調整整個家庭資產

對多數家庭而言，房子可能是一生當中金額最大的單筆資產。因此每一次買房、換屋或增加房貸，其實都是一次家庭資產配置的大幅調整。政策放寬，可以讓換屋多一點選擇，但真正決定一個家庭能不能安心住進新家的，從來不只是貸款成數。而是買完房之後，生活仍然留有餘裕，這才是換屋之前，最值得先算清楚的一筆帳。

（撰文者：永誠資產管理處財顧團隊）

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