2026年11月13日（優分析／產業數據中心報導）⸺ 富裔(6264-TW) 繼松裔之後的第二個都更案富裔大湖，也是公司的海砂屋都更案，2026 年 11 月底到 12 月初將公開銷售。全案總銷售金額約 64 億元，公司分回 31.6 億元。
建案位於內湖大湖山莊一帶，基地 858.79 坪、規劃地上 14 層地下 4 層，產品是 2 房 23 坪與 3 房 36、43 坪。都更事業計畫在 2025 年第 2 季核准、2026 年取得建照；公司在法說會表示，現場的拆屋工程「幾乎是完成了」。
公開銷售時點銜接先前建案的去化進度，前幾案已接近售罄。國王雙子星銷售近八成、松裔餘屋剩 1 戶，兩項數據均為公司說法；富裔巨蛋第 3 季過戶完成，公司表示目前熱銷中。仍有完整批次可供銷售的建案僅剩大湖。
如下圖，根據優分析產業資料庫，存貨換算金額最新資料截至 2026 年 6 月，為 31.4 億元，比 2025 年 9 月的 26.2 億元多兩成，同一段時間月營收還在數千萬元的水位，存貨累積的速度快過認列的速度。
（資料來源：優分析產業資料庫）
全案 5,598.94 坪、總銷售 64 億元，換算全案每坪 114.3 萬元；5,598.94 坪是銷售坪、基地只有 858.79 坪，兩者相差 6.5 倍。公司分回的 31.6 億元並非以此坪數計算，分回戶別比全案少，將分回金額除以全案坪數無法得出單價。
全案每坪 114.3 萬元的比較基準是內湖區域行情。永慶房產集團以實價登錄統計，2025 年 8 月到 2026 年 7 月內湖區預售均價每坪 119.2 萬元，預售比成屋大樓的 81.0 萬元貴 38.2 萬元。近三年內湖預售漲 6.2%，在台北市 12 個行政區裡排第 10。
一坪要開多少
同區開價介於 93 萬元至 145 萬元。大湖街 158 巷的悅己誠群開 93 到 94 萬元，湖芯 AIT 開 119 到 135 萬元，晶綻大直開 135 到 145 萬元；內湖均價 119.2 萬元正好落在湖芯 AIT 的下緣，大湖若開價高於均價，須由海砂屋重建後的新屋條件支撐。
土地整合到今年
海砂屋認定在法規上是有利條件。依台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第 7 條，經列管須拆除的建築物申請重建，法定容積率、原容積率或原總樓地板面積可以再放寬三成，相當於增加三成可售樓地板面積，拆除後每戶另外補助 20 萬元。
基地至 2026 年才完成最後一筆土地整合，整合耗時比開賣時間更長。公司 3 月 30 日董事會通過向公司關係人福帝開發取得大湖段 34、41 兩筆地號，合計 20.46 坪、約 3,800 萬元；34 地號 3.26 坪每坪 163 萬元，41 地號 17.2 坪每坪 190 萬元，兩筆單價不同，合計約每坪 185.7 萬元。
到 11 月 13 日為止，該案在實價登錄尚無成交紀錄，預售尚未開始。
大湖預定 2030 年交屋，距離現在還有四年。全案每坪 114.3 萬元比區域預售均價低 4.1%，11 月底開價上調或下修，將決定該案去化速度，也將決定 31.6 億元分回金額的實現時點。
