隨著台積電、索尼集團、三菱電機、本田技研及東京威力科創等國際重量級企業強勢進駐， 日本「熊本半導體園區」已躍升為國家級科技重鎮。產業紅利帶動下，不僅就業人口與商務 需求激增，更引爆周邊不動產市場。其中，緊鄰園區的大津町因具備成熟的交通與生活機 能，成為工程師居住的首選之地，工業用地及住宅價格同步飆升。專家分析，看準科技新貴 的高消費力，鎖定「企業外派租賃」的高規格大樓，將是未來的投資顯學。
產業造鎮翻轉地貌 外溢效應擴大生活圈
全球半導體供應鏈重組加速，台積電熊本廠已成為牽動區域經濟的關鍵指標。財經節目主持 人夏韻芬近期實地走訪位於菊陽町的「熊本半導體園區」，發現昔日農田景觀已徹底翻轉， 台積電熊本廠區巍峨輪廓儼然成為當地新地標。她深刻感受到這股強勁的「造鎮效應」正從 核心向外擴散，不僅改變地貌，更徹底翻轉當地經濟結構，帶動周邊生活圈快速成形。
夏韻芬觀察，隨著工程師與商務人士大量進駐，園區周邊人流顯著增長，同步帶動餐飲、零 售與居住需求激增。當地甚至出現店家因生意過於興隆卻苦無人手的特殊景象，具體反映出 產業帶動的強勁就業動能。這股龐大的消費力道也加速了購物中心、醫療與教育等生活配套 建設，同時商業與生活機能的投資潛力也不再侷限於半導體園區所在的菊陽町，已延伸至交 通便捷的熊本市東區或北區，逐漸形成廣泛且完整的半導體生活圈。
地價漲幅全日第一：大津町憑什麼超越菊陽町？
在這波外溢效應中，緊鄰菊陽町的大津町展現出驚人的發展潛力。僑茂不動產國際部總經理 李鴻岳分析，2023 年大津町工業用地價格漲幅達 33.3%，位居全日本之冠，甚至超越半導 體園區所在地菊陽町的 27.8%，關鍵在於深厚的產業底蘊。
李鴻岳指出，日本汽機車大廠本田（Honda）在此深耕近 50 年，匯聚超過 3,800 名高級工 程師，早已將傳統市鎮轉型為高度工業化的企業重鎮，加上 JR 九州主導的美咲野高品質住 宅計畫，成功形塑成熟生活圈。因此，大津町在台積電進駐前，便能於日本鄉村人口外流的 大環境下，自 2015 年起逆勢成長，具備極為穩固的經濟與居住基礎。
他進一步指出，隨著台積電帶動新增就業人口，市場看好大津町將從工業區升級為「職住一 體」的綜合性高價值城市。數據顯示，自 2021 年台積電宣布設廠後，當地工業與住宅地價 同步飆升，反映市場高度認可其生產與生活平衡的模式。這股「台積電震撼」正由工業用地 延燒至住宅市場，催生出針對全球外派菁英的全新居住高標準，成為投資人關注的新焦點。
熊本置產投資兩大心法：大樓優於透天、鎖定廠區周邊
面對熊本置產熱潮，擁有 40 年建築資歷的和新建設董事長謝發晟提出兩大忠告。首先是 「自用與投資必須分開」，許多台灣人偏愛日本的透天厝（一戶建），認為有天有地且價格親 民，但在日本不動產市場中，這類產品多屬自用型，資產增值空間有限。根據數據顯示，自 2008 年以來，日本住宅平均上漲 40%，主要成長動力來自電梯大樓，漲幅高達 112%，相 較之下透天厝僅上漲約 16%，顯示大樓產品在資產增值性與流動性上均遠優於透天。
其次，「地段選擇」至關重要。謝發晟分析，台積電廠區距離熊本市中心約 21 公里，往返 通勤時間動輒一個半小時，對於講求效率的高階工程師與商務人士而言，實際居住需求勢必 往廠區周邊擴散。因此，他建議投資熱點應精準鎖定廠區周邊的生活圈，而非傳統認知的熊 本市中心。
夏韻芬也持相同看法，且認為投資策略應聚焦「企業外派租賃市場」。她指出，高階工程師 與外派技術人員通常享有公司津貼，對租金的承受度較高，且生活習慣偏好有電梯、具備現 代化管理的物件。這類高品質住宅因具備極強的剛性需求，能創造出穩定的高收益現金流， 將是投資人進場的首選標的。
複製金邊成功經驗 台商推酒店式公寓搶市
看準半導體園區周邊居住需求，和新建設複製在台灣、柬埔寨金邊的成功經驗，於大津町推 出五星級酒店公寓「THE SOLIS TOWER」。和新建設董事長謝發晟指出，公司成立 20 多年 來已在亞洲多國完成 19 個建案，特別是 2016 年在柬埔寨金邊打造的五星級酒店公寓，憑 藉稀有的湯屋與頂級設施，創造出高於周邊行情六倍的租金溢價，證實高端服務與硬體設施 是創造租金收益的關鍵，此次便是將此成功模式移植至熊本。
該案基地面積達 2,751 坪，是目前熊本規模最大的住宅開發案，規劃打造地上 18 層、總戶 數 385 戶的凌空地標。地段優勢上，距離台積電廠區車程僅約 6 至 12 分鐘，且位處未來鐵 路與機場交通線的重要樞紐，周邊生活圈發展迅速。
為了滿足國際高階外派人士需求，公設規劃包括 Sky Lounge、健身房與宴會廳，更是九州 唯一配置無邊界游泳池及個人湯屋的酒店式公寓。謝發晟特別提到，社區還貼心規劃訪客套 房，讓將房屋出租的置產客，未來赴熊本旅遊時，僅需支付清潔費即可入住並享受五星級設施。
在產品規劃上，鎖定國際長駐客群，該建案提供 1LDK 至 3LDK 等多元格局，並採用日式設 計，以利未來資產轉手時能順利對接日本在地市場。價格也相對親民，一房一廳室內約 11 坪，總價約新台幣 600 萬至 1,000 萬元；兩房一廳室內約 15 至 17 坪，總價落在 900 萬至 1,500 萬元之間。預計 2029 年上半年完工交屋。
謝發晟分析，相較於台灣竹北同等級產品動輒新台幣 3,000 萬元起跳，熊本房產不僅入手門 檻較低，且受惠於半導體聚落成形，具備極高的租金投報潛力與增值空間。為了降低跨國投 資門檻，和新建設將提供從購屋、出租、物業管理到未來轉售的一條龍服務，協助投資人解 決管理痛點，輕鬆佈局海外半導體房市紅利。
獵地眼光精準 完美銜接台積電二廠量產黃金期
李鴻岳指出，自台積電宣布設廠後，「熊本半導體園區」周邊土地奇貨可居，無論日資或台 資建商均難以取得大型素地。和新建設展現精準獵地眼光，成為目前唯一成功在園區附近取 得超過 2,700 坪完整大基地的建商。針對進場時機，他分析，台積電熊本二廠預計 2027 年 完工，而「THE SOLIS TOWER」建案預計 2029 年交屋，時程上恰好能完美銜接台積電廠 區進入量產成熟期，以及高階人才大規模的居住需求爆發期。
至於國人關注的地震風險，李鴻岳說明，日本自 1981 年全面更新耐震法規，標準提升至震 度 7 級不倒。以 2016 年熊本大地震為例，當地 RC 鋼筋混凝土結構建築創下零倒塌紀錄， 充分驗證當地建築法規的實戰安全性。
此外，夏韻芬也提醒，海外置產應秉持長期持有策略，嚴格避免短期投機。她特別強調資金 規劃的重要性，雖然近期日圓貶值有利於降低購屋成本，但投資人仍需審慎評估未來匯率波 動可能對投報率造成的侵蝕，以及海外人士貸款條件較嚴苛等挑戰。建議投資前應將匯率變 動納入內部報酬率（IRR）計算，並尋求熟悉台日法規的專業顧問協助，以有效降低資訊不 對稱的投資風險。
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