隨著2025年步入尾聲，政府打炒房政策一波接一波，尤其是選擇性信用管制未見鬆綁，使得房市交易量如同踩了煞車般急凍。市場呈現「量縮價高」的詭譎態勢，許多人不禁想問：房市是否已進入冰河期？甚至會崩盤嗎？
與此同時，營建股股價經歷大幅修正，這究竟是進場撿便宜的好時機，還是最後的逃命波？本次優分析在《股民想知道》邀請到最愛看房的股魚老師，為大家解析2026年的房市與股市展望。
投資前先自保：防詐騙宣導
在進入正題前，股魚老師特別分享親身經歷，提醒投資人近期詐騙猖獗。進行任何交易（如臉書購物或投資群組），切記不要答應私下匯款，務必透過第三方金流平台交易，以免求償無門。
一、房市現況：交易量進入「冰河期」，看屋好時機但買屋難
針對目前的房市狀況，股魚老師直言，從交易量的角度來看，市場確實進入了「冰河期」。
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成交量急凍： 許多一線房仲透露，過去一年能成交十幾件，現在一個月能成交一兩件都要開香檳慶祝。廣告看板因久未成交而泛白，顯示市場冷清。
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低總價為主： 目前零星的成交多集中在兩千萬以內的低總價物件。
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看屋的最佳時機： 雖然買氣冷，但現在卻是「練看屋」的絕佳時機。房仲與預售屋接待人員現在時間充裕且熱情，不再像過去需預約才能進場。建議想買房的民眾現在多去看、多比較，累積經驗。
二、營建股投資策略：腰斬後的長線布局
房市冷清，但營建股股價也已大幅修正，普遍從高點腰斬，甚至打了三折。現在適合進場嗎？
股魚老師認為，如果你願意持有兩到三年，現在確實是撿便宜的時機：
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下檔空間有限： 股價已大幅回檔，再跌空間相對小。
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耐心等待景氣回升： 不要期待今年買進就能立刻噴發。營建股的大行情通常伴隨著「建照」與「使照」雙升的景氣擴張期，目前這兩個指標呈現死亡交叉（建照減、使照增），消化餘屋可能需要兩年時間。
三、挑選營建股的三大關鍵指標
如果想趁低檔佈局營建股，不能只看過去的配息，必須關注以下指標：
1. 合約負債（未來的營收）
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定義： 預售屋收到客戶的訂金與工程款，房子未過戶前在財報上列為「合約負債」。
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意義： 合約負債越高，代表預售狀況越好。
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估算公式： 由於預售款通常佔總價20%，因此合約負債 x 5，大約等於未來交屋時可認列的營收。
2. 預計交屋期程（法說會資料）
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營建股的營收認列是一次性的（完工交屋法），投資人必須勤做功課，查閱法說會簡報，確認建商手上案子的預計交屋年份與總銷金額，藉此推估該年度的EPS爆發點。
3. 建照與使照的變化
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建照（開工）： 代表建商對未來的信心。
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使照（交屋）： 代表過去賣出的房子蓋好了。
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現狀警訊： 目前呈現「建照下降、使照上升」。這意味著在景氣低迷、銀行限貸的狀況下，大量新屋完工面臨交屋困難（交屋款貸不到、客戶違約風險增加），這也是目前營建股最大的逆風。
個股與板塊分析
1. 興富發 (2542-TW)：營收亮眼但配息恐保守
興富發的合約負債持續創新高，顯示未來營收無虞。然而，投資人對2026年的配息不應過度樂觀。
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原因一：現金保留過冬。 景氣寒冬下，企業傾向保留現金。
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原因二：「建商貸」重出江湖。 由於銀行限貸（例如從核貸8成變7成），中間的差額需由建商借款給買方（建商貸）才能順利交屋。這會卡住建商的大量現金，影響配息能力。
2. 商辦概念股 - 潤隆(1808-TW)、長虹(5534-TW)
政策目前傾向「打住不打商」。
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優勢： 商辦與廠辦受信用管制影響較小，且毛利率通常較高（如長虹、潤隆毛利率可達30%以上）。
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風險： 雖然基本面較好，但因大部分建商仍是住商混合，股價仍難免受到整體營建類股氣氛低迷的拖累。
3. 永信建 (5508-TWO)：先建後售的南部霸主
永信建採「先建後售」模式，與台積電高雄設廠題材高度相關。
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優勢： 不同於預售屋是「期貨」概念（賣價鎖死），先建後售是「現貨」。當台積電消息帶動房價上漲時，永信建能直接以漲價後的行情銷售，享受完整的利潤增幅。
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價值浮現： 股價已從高點300多修正至70元左右，回到2023年起漲前的水準。對於價值型投資人來說，現在是值得研究的價位。
結論：買房還是買股？
面對2026年，股魚老師總結：
- 房市： 價格在高檔維持，短期難大跌，但交易量急凍。建議利用現在去案場多看房，累積知識。
- 股市： 營建股已深度修正，風險相對低。若資金不足以買房，買進優質營建股當建商股東，也是參與房地產市場的一種方式。
- 心態： 營建股投資需有耐心，需等待2-3年庫存消化與政策轉向，配合數據分析（如優分析產業資料庫）找尋合約負債高、體質好的公司布局。
